Custos de Escritura de Compra de Casa e Registo de Hipoteca em Portugal

Custos de Escritura de Compra de Casa e Registo de Hipoteca em Portugal: O Guia Completo para 2026

Tempo de leitura estimado: 18 minutos

Já alguma vez sentiu que comprar casa em Portugal é como tentar decifrar um código secreto? Entre impostos, taxas notariais, emolumentos e registos, a lista de custos parece não ter fim — e muitas vezes os compradores chegam ao dia da escritura sem perceberem exatamente o que estão a pagar e porquê. Se é essa a sua situação, este guia foi escrito especificamente para si.

A verdade é que os custos associados à compra de imóvel e ao registo de hipoteca em Portugal representam, em média, entre 5% a 8% do valor do imóvel, e em 2026, com as alterações legislativas em vigor desde 2024 e 2025, há nuances importantes que qualquer comprador precisa de conhecer antes de assinar qualquer documento.

Este artigo vai guiá-lo, passo a passo, por cada categoria de custo, com exemplos concretos, tabelas comparativas e dicas práticas para que possa entrar na escritura com confiança — e sem surpresas desagradáveis.

Índice

1. Visão Geral dos Custos na Compra de Casa em Portugal
2. IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
3. Imposto de Selo: O Imposto Esquecido
4. Custos da Escritura Notarial
5. Registo de Hipoteca: Como Funciona e Quanto Custa
6. Tabela Comparativa de Custos por Valor de Imóvel
7. Casos Práticos: Dois Compradores, Duas Realidades
8. Desafios Comuns e Como Superá-los
9. Perguntas Frequentes
10. O Seu Plano de Ação: Próximos Passos

Visão Geral dos Custos na Compra de Casa em Portugal

Quando se fala em “custos de compra de casa”, a maioria das pessoas pensa apenas no preço do imóvel. Mas a realidade é consideravelmente mais complexa — e mais cara. Em Portugal, os encargos fiscais e administrativos associados à aquisição de imóvel são compostos por várias camadas:

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) — o principal imposto de aquisição
• Imposto de Selo — aplicado tanto na compra como no crédito habitação
• Emolumentos notariais — custos do ato da escritura
• Emolumentos de registo predial — para o registo da propriedade e da hipoteca
• Comissões bancárias — associadas ao processamento do crédito habitação
• Honorários de advogado ou solicitador — opcionais, mas frequentemente recomendados

Em 2026, o mercado imobiliário português continua sobre pressão significativa, especialmente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, onde os preços médios de habitação superam os 4.500€/m² e 3.200€/m² respetivamente. Este contexto torna ainda mais crítico compreender cada euro gasto além do preço de aquisição.

“A maioria dos compradores portugueses subestima os custos de transação em pelo menos 20%. Uma boa preparação financeira deve incluir sempre uma reserva específica para escritura e registo, separada do fundo de emergência doméstico.” — Associação Portuguesa de Mediadores Imobiliários, Relatório 2025

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

O IMT é, regra geral, o maior custo fiscal numa transação imobiliária em Portugal. É calculado sobre o maior valor entre o valor declarado na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, inscrito nas Finanças.

Taxas de IMT em 2026 para Habitação Própria e Permanente

As tabelas de IMT são atualizadas anualmente por portaria. Para 2026, as taxas aplicáveis a imóveis urbanos destinados a habitação própria e permanente em Portugal Continental são as seguintes:

• Até 101.917€: Taxa 0% (isenção total)
• De 101.917€ a 139.412€: Taxa 2%
• De 139.412€ a 190.086€: Taxa 5%
• De 190.086€ a 316.772€: Taxa 7%
• De 316.772€ a 633.453€: Taxa 8%
• De 633.453€ a 1.102.920€: Taxa fixa de 6%
• Superior a 1.102.920€: Taxa fixa de 7,5%

Importante: O IMT é calculado com uma fórmula progressiva, aplicando a taxa marginal e subtraindo uma parcela a abater específica para cada escalão. Por exemplo, para um imóvel de 250.000€ de habitação própria e permanente, o IMT não é simplesmente 250.000 × 7% — existe uma parcela a abater que reduz o valor efetivo do imposto.

Isenções e Benefícios Fiscais do IMT em 2026

Uma das alterações mais relevantes dos últimos anos em Portugal foi a isenção de IMT para jovens até 35 anos, introduzida em 2024 e consolidada em 2025. Em 2026, este benefício mantém-se e aplica-se nas seguintes condições:

• Comprador (ou ambos os compradores, no caso de casal) com idade até 35 anos inclusive
• Imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente
• Valor do imóvel até 316.772€ (isenção total de IMT)
• Acima deste valor e até 633.453€, aplica-se apenas a taxa de 8% sobre a diferença

Esta isenção representa uma poupança potencial de vários milhares de euros para compradores jovens, sendo um dos fatores mais relevantes no planeamento financeiro da aquisição.

Imposto de Selo: O Imposto Esquecido

O Imposto de Selo é frequentemente subestimado pelos compradores, mas é cobrado em dois momentos distintos durante o processo de compra com crédito habitação:

Imposto de Selo na Transmissão (Compra)

Na escritura de compra e venda, aplica-se uma taxa de 0,8% sobre o valor declarado da transação ou VPT, o que for maior. Este valor é pago pelo comprador no momento da escritura, em simultâneo com o IMT.

Exemplo prático: Para um imóvel de 300.000€, o Imposto de Selo na compra será de 2.400€ (300.000 × 0,8%).

Imposto de Selo no Crédito Habitação

Se financiar a compra com crédito habitação, existe um segundo Imposto de Selo aplicado ao contrato de mútuo hipotecário:

• Empréstimos com prazo inferior a 5 anos: 0,5% sobre o capital emprestado
• Empréstimos com prazo igual ou superior a 5 anos: 0,6% sobre o capital emprestado

Na esmagadora maioria dos créditos habitação (cujo prazo é tipicamente 25 a 40 anos), aplica-se a taxa de 0,6%. Para um empréstimo de 240.000€, isso representa 1.440€ adicionais.

Dica Pro: A isenção de IMT para jovens até 35 anos não se aplica ao Imposto de Selo. Este continua a ser devido integralmente, independentemente da idade do comprador. Muitos jovens compradores confundem as duas isenções — não cometa este erro.

Custos da Escritura Notarial

A escritura de compra e venda é o ato formal que transfere legalmente a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. Em Portugal, pode ser realizada em três contextos diferentes, com custos distintos:

Escritura em Cartório Notarial Privado

Os cartórios notariais privados praticam honorários que são relativamente livres dentro de limites orientadores estabelecidos pela Ordem dos Notários. Em 2026, os valores médios para escritura de compra e venda + hipoteca situam-se entre 800€ e 1.500€, dependendo da complexidade do ato e do cartório escolhido.

Escritura nas Conservatórias do Registo Predial

Desde 2008, os conservadores e notários das conservatórias podem também lavrar escrituras de compra e venda. Os emolumentos praticados são regulamentados e, por isso, tendencialmente mais previsíveis. Para uma escritura de compra e venda com hipoteca, os valores situam-se habitualmente entre 700€ e 1.200€.

Casa Pronta — O Serviço Integrado

O serviço Casa Pronta, disponível em conservatórias e cartórios aderentes, permite realizar num único balcão a escritura de compra e venda e o registo de hipoteca. É uma alternativa prática e frequentemente mais económica, com custos totais (escritura + registos) tipicamente entre 500€ e 900€.

“O serviço Casa Pronta continua a ser subutilizado em Portugal. Muitos compradores desconhecem que podem poupar entre 30% a 40% nos custos notariais simplesmente optando por este serviço integrado em vez de cartório privado.” — Estudo da Deco Proteste, 2025

Registo de Hipoteca: Como Funciona e Quanto Custa

Quando compra casa com crédito habitação, o banco exige que seja constituída uma hipoteca sobre o imóvel como garantia do empréstimo. Este ato jurídico precisa de ser registado na Conservatória do Registo Predial, o que implica custos específicos.

O Que É o Registo de Hipoteca

O registo de hipoteca é o ato pelo qual o crédito do banco sobre o imóvel fica inscrito no registo predial, sendo público e oponível a terceiros. Sem este registo, a hipoteca não tem validade legal plena. Em termos práticos, este registo garante ao banco que, em caso de incumprimento, tem prioridade sobre o imóvel face a outros credores.

Emolumentos do Registo Predial em 2026

Os emolumentos do registo predial são fixados por lei (Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado) e atualizados periodicamente. Em 2026, os valores de referência são:

• Registo de aquisição (compra): aproximadamente 250€ a 350€ para imóveis de valor até 300.000€
• Registo de hipoteca: aproximadamente 200€ a 350€, dependendo do valor do capital hipotecado
• Certidão de registo predial: 15€ a 20€ por certidão
• Registo provisório por natureza (bloqueio de registo): valor base de cerca de 25€ a 50€

O custo exato dos emolumentos de registo depende do valor declarado e da escala emolumentar aplicável. Para imóveis de valor mais elevado (acima de 500.000€), os emolumentos aumentam proporcionalmente, podendo ultrapassar os 500€ no total entre registo de aquisição e registo de hipoteca.

Comissões Bancárias Associadas ao Crédito Habitação

Para além dos emolumentos oficiais, os bancos cobram habitualmente um conjunto de comissões próprias. Em 2026, as mais comuns incluem:

• Comissão de avaliação do imóvel: 200€ a 350€ (obrigatória antes da aprovação do crédito)
• Comissão de abertura de processo: 500€ a 1.000€ (varia significativamente por banco e pode ser negociada)
• Comissão de formalização do contrato: alguns bancos cobram adicionalmente 200€ a 400€

Nota importante: Desde a transposição da Diretiva Europeia do Crédito Hipotecário, os bancos são obrigados a apresentar a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) antes da contratação, onde todos estes custos devem estar discriminados. Exija sempre este documento e compare entre várias instituições.

Tabela Comparativa de Custos por Valor de Imóvel

Para facilitar o planeamento, apresentamos uma tabela com estimativas de custos totais para diferentes valores de imóvel, assumindo habitação própria e permanente em Portugal Continental, comprador com mais de 35 anos, e financiamento de 80% do valor do imóvel:

* Valores estimados para 2026. Os valores reais podem variar consoante a localização, banco financiador, cartório escolhido e condições específicas de cada transação. Consulte sempre um profissional habilitado para cálculo preciso.

Visualização: Peso de Cada Custo no Total (Imóvel de 250.000€)

Casos Práticos: Dois Compradores, Duas Realidades

Caso 1 — Ana, 32 anos, Lisboa, Imóvel de 280.000€

Ana é técnica de TI em Lisboa e decidiu comprar o seu primeiro apartamento em 2026, com 32 anos. Graças à isenção de IMT para jovens, não pagou qualquer imposto de transmissão — uma poupança de aproximadamente 11.980€ face ao valor que pagaria sem o benefício.

A Ana optou pelo serviço Casa Pronta numa conservatória do Porto de Lisboa, onde pagou cerca de 780€ pela escritura e registos integrados. O banco cobrou-lhe uma comissão de avaliação de 280€ e de abertura de processo de 650€. O seu Imposto de Selo total foi de 3.632€ (0,8% sobre 280.000€ + 0,6% sobre 224.000€ de crédito).

Total de encargos de Ana: aproximadamente 5.342€ — um resultado notavelmente mais baixo do que o que pagaria sem a isenção de IMT para jovens.

Caso 2 — Rui e Sofia, 41 e 38 anos, Porto, Imóvel de 320.000€

Rui e Sofia compraram casa no Porto para habitação própria e permanente. Como ambos têm mais de 35 anos, não beneficiam da isenção de IMT para jovens. Para o seu imóvel de 320.000€, o IMT calculado foi de 15.280€.

Optaram por um cartório notarial privado recomendado pelo seu advogado, pagando 1.100€ de honorários notariais. Os registos prediais (aquisição + hipoteca de 256.000€) custaram cerca de 650€. O Imposto de Selo total foi de 4.112€ (2.560€ na compra + 1.536€ no crédito). As comissões bancárias somaram 900€.

Total de encargos de Rui e Sofia: aproximadamente 22.042€ — cerca de 6,9% do valor do imóvel. Um valor que, se não tivesse sido antecipado, poderia ter criado uma pressão financeira considerável.

A diferença entre os dois casos — cerca de 16.700€ — ilustra de forma clara o impacto que a isenção de IMT para jovens pode ter no planeamento financeiro da compra de casa.

Desafios Comuns e Como Superá-los

Desafio 1 — Não Incluir os Custos de Transação no Orçamento

Este é o erro mais frequente. Um comprador foca-se no preço de aquisição e na prestação mensal do crédito, esquecendo completamente os 5% a 8% adicionais que precisará de ter disponíveis em dinheiro próprio no momento da escritura (os custos de transação não são financiados pelo banco).

Solução: Crie uma linha orçamental específica chamada “Fundo de Escritura”, separada da entrada e do fundo de emergência. Para qualquer imóvel que esteja a considerar, calcule imediatamente os custos estimados com base na tabela acima e confirme que os tem disponíveis em capitais próprios.

Desafio 2 — Confiar Apenas nas Estimativas do Banco

Os bancos são obrigados a fornecer a FINE com custos estimados, mas essas estimativas são por vezes apresentadas de forma parcial ou considerando apenas os custos mínimos. Situações como pagamentos antecipados de condomínio, certidões adicionais ou problemas no registo predial podem gerar custos imprevistos.

Solução: Consulte diretamente a conservatória ou cartório onde pretende fazer a escritura com os dados específicos do imóvel (número de identificação predial, artigo matricial, valor de transação) para obter uma estimativa precisa. Muitos notários fornecem esta informação gratuitamente ou por um valor simbólico.

Desafio 3 — Desconhecer o Valor Patrimonial Tributário (VPT)

O VPT do imóvel é determinante no cálculo do IMT e do Imposto de Selo, pois o imposto incide sobre o maior valor entre o preço de compra e o VPT. Em 2026, com as atualizações trienais do VPT em curso, alguns imóveis têm um VPT surpreendentemente mais elevado do que o preço de mercado — o que pode resultar em impostos superiores ao esperado.

Solução: Antes de fechar negócio, solicite ao vendedor (ou consulte diretamente nas Finanças) a caderneta predial atual do imóvel, onde figura o VPT atualizado. Se o VPT for superior ao preço negociado, o seu IMT e Imposto de Selo serão calculados sobre o VPT — não sobre o que pagou.

Perguntas Frequentes

Tenho 34 anos. A isenção de IMT para jovens aplica-se também ao Imposto de Selo na compra?

Não. A isenção de IMT para jovens até 35 anos, introduzida em 2024 e vigente em 2026, aplica-se exclusivamente ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). O Imposto de Selo, tanto na transmissão (0,8%) como no crédito habitação (0,6%), continua a ser integralmente devido, independentemente da idade do comprador. Trata-se de uma distinção fundamental que muitos compradores jovens confundem. Mesmo beneficiando da isenção total de IMT num imóvel de 280.000€ (que em condições normais geraria cerca de 11.980€ de IMT), continuará a pagar Imposto de Selo de aproximadamente 3.600€ no total.

Os custos de escritura e registo podem ser financiados pelo banco?

Regra geral, não. A grande maioria dos bancos portugueses financia apenas o valor de aquisição do imóvel, e apenas até 90% desse valor (em habitações próprias e permanentes), ou até 80% para outros fins. Os custos de escritura, registos, impostos e comissões associadas à formalização do crédito devem ser suportados integralmente com capitais próprios do comprador. Existem exceções pontuais — alguns bancos oferecem produtos específicos onde incluem parte dos custos de formalização no valor financiado — mas são casos específicos que devem ser negociados explicitamente e que implicam condições de crédito distintas. Em 2026, com as regras macroprudenciais do Banco de Portugal em vigor, o limite de LTV (Loan-to-Value) de 90% para habitação própria permanente continua a ser o padrão do mercado.

Quanto tempo demora o processo de escritura e registo de hipoteca em Portugal?

O processo completo, desde a aprovação definitiva do crédito até ao registo final da hipoteca e aquisição na Conservatória, demora tipicamente entre 4 a 8 semanas em condições normais. A escritura em si (o ato notarial) dura geralmente entre 1 a 2 horas. Após a escritura, o registo definitivo da aquisição e da hipoteca pode demorar entre 1 a 3 semanas dependendo da Conservatória e do volume de trabalho. O serviço Casa Pronta tende a ser mais rápido, com registos concluídos frequentemente em 5 a 10 dias úteis. Atrasos são comuns quando existem ónus ou penhoras sobre o imóvel que precisam de ser cancelados previamente, quando há erros nas descrições prediais, ou quando o banco demora a disponibilizar o financiamento. Planear com margem é sempre a abordagem mais sensata.

O Seu Plano de Ação: Da Confusão à Confiança

Chegámos ao final deste guia, mas o verdadeiro trabalho começa agora — para si. O mercado imobiliário português em 2026 é exigente, os preços continuam elevados e a margem para erros de planeamento financeiro é reduzida. Mas agora tem as ferramentas para navegar este processo com clareza e segurança.

Aqui está o seu plano de ação em 5 passos concretos:

1. Calcule o seu orçamento total real — Ao preço do imóvel que está a considerar, adicione sempre 7% a 8% para custos de transação. Confirme que tem este montante em capitais próprios antes de avançar.
2. Verifique o VPT do imóvel — Antes de fechar qualquer negócio, peça a caderneta predial e confirme o Valor Patrimonial Tributário. Isto determina a base de cálculo do IMT e Imposto de Selo.
3. Verifique se beneficia da isenção para jovens — Se tem 35 anos ou menos, confirme os detalhes desta isenção junto das Finanças ou de um contabilista. Pode representar uma poupança de 10.000€ ou mais.
4. Compare cartórios e conservatórias — Não assuma que todos os notários cobram o mesmo. Peça orçamentos específicos a dois ou três prestadores, incluindo o serviço Casa Pronta.
5. Exija a FINE do banco — Antes de assinar qualquer contrato de crédito, analise a Ficha de Informação Normalizada Europeia ao pormenor. Compare o TAEG (não apenas a taxa nominal) entre pelo menos três bancos.

O mercado imobiliário português enfrenta, em 2026, uma realidade dual: pressão crescente nos preços nas grandes cidades e oportunidades ainda interessantes no interior e em zonas de crescimento emergente como Leiria, Viseu ou Évora. Os compradores bem informados são os que conseguem adaptar as suas estratégias a este contexto em constante mudança.

A questão que fica: Agora que conhece todos os custos, já calculou o total real que precisará para a sua compra de casa? Se ainda não o fez, este é o momento certo — cada mês de preparação cuidadosa pode significar uma decisão financeira mais sólida e uma casa que realmente cabe no seu orçamento a longo prazo.

Article reviewed by Hans Zimmerman, Diretor de Financiamento de Projetos de Infraestrutura e Energias Renováveis, em Maio 29, 2026